החלטתם לרכוש דירה יד שנייה ? מזל טוב !!!
כעת יש לעשות מספר בדיקות מקדמיות טרם החתימה על החוזה, ובכך לחסוך לעצמכם עוגמת נפש וכספים רבים.
הרי ברור וידוע לכולם, כי לא נרכוש רכב מבלי לבצע את הבדיקות הנדרשות, אז עד כמה וכמה כשמדובר בדירה השווה פי כמה כמה…
את הבדיקות ניתן לעשות באופן עצמאי אך מומלץ וכדאי לפנות למומחים בכדי שיעשו עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות.
בין היתר, יש לבדוק את הדירה וסביבתה, לבדוק את הזכויות והחובות מול הרשויות השונות, מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה, לבדוק את שווי הדירה ואת היכולת הכלכלית שלכם לבצע את העסקה במחיר המבוקש.
בדיקת סביבתה של הדירה – בקרו בסביבה בה נמצאת הדירה, תוודאו שיש בסביבתה את כל המוסדות ו/או השירותים שאתם מעוניינים בהם, כך למשל: גני ילדים, בתי ספר, קופות חולים, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות, מרכזי ספורט ותרבות וכדומה.
בדיקת הדירה, הרכוש משותף והשכנים – מומלץ לבקר בדירה מס' פעמים – גם בשעות היום וגם בשעות הערב. תבדקו את כיווני הדירה, באיזה קומה היא נמצאת, האם ישנה מעלית בבניין, כיווני אוויר של הדירה, רטיבויות ו/או סדקים בדירה, תבדקו את החלונות ובכך תוכלו לראות האם יש מטרדים סביבתיים שעלולים לגרום לרעש, בעיות חניה וכדומה. חשוב שלא תתביישו ותבקשו לבדוק גם את תקינות הברזים בדירה, תריסים ואפילו ארונות במטבח. בנוסף, מומלץ לשוחח עם השכנים ובכך לקבל מידע רחב יותר לגבי הדירה והבניין וכן להיעזר בחברות "בדק בית" שונות לצורך ביצוע בדיקות מקיפות של אינסטלציה, חשמל וכדומה.
בדיקה בועד בית – מומלץ לבצע בדיקה בועד הבית ולקבל מידע לעניין תשלומים לועד הבית ולהתעניין בנושאים כגון: תחזוקת הבניין והאם צפוי שיפוץ עתידי לבניין ו/או לרכוש המשותף בבניין.
בדיקת זהות המוכר – יש לוודא מי הוא בעל הדירה ומי מוכר לכם את הדירה. האם מדובר באדם פרטי או חברה. תבקשו לקבל את תעודת הזהות של המוכר ובמידת הצורך תתעניינו גם אצל השכנים.
בדיקות תכנוניות לרבות חריגות בניה וליקויי בניה – מומלץ לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה ולעירייה ולקבל מידע תכנוני המלמד על הזכויות התכנוניות החלות על הדירה, בין היתר לבדוק נושאים של התאמה להיתר בניה, קיומו של טופס 4, תשריט הדירה והבניין, האם קיימת הפקעה ו/או צו הריסה ו/או האם המתנהלים הליכים כלשהם כנגד הדירה, קיומם של חובות בגין היטלי השבחה ו/או היטלי פיתוח וכדומה. ניתן לבצע את הבדיקות באופן עצמאי, אך מומלץ ואפילו כדאי לפנות לשמאי ו/או אדריכל מומחה בתחום שיבצע עבורכם את כל הבדיקות התכנוניות הנדרשות.
חשוב לציין, כי משרדנו עובד בשיתוף פעולה מלא עם שמאים ואדריכלים הנותנים מענה מהיר ללקוחות משרדנו.
בדיקת חובות לרשויות – מומלץ לפנות לרשות המקומית ולבדוק האם קיימים חובות לדירה ולוודא כי ככל שישנם חובות, המוכר יסדיר אותם בהקדם.
בדיקת נסח טאבו ו/או אישור זכויות– המסמך החשוב ביותר, לצורך בדיקת הדירה, הינו נסח טאבו ו/או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל ו/או מחברה משכנת, לפי העניין. באמצעות מסמך זה תוכלו לוודא כי הדירה שאתם מעוניינים לרכוש היא אכן הדירה המדוברת וכי המוכר הוא הבעלים החוקיים של הדירה. בנוסף, באמצעות מסמך זה תוכלו לבדוק האם קיימים עיקולים ו/או הערות אזהרה הרושמים על הדירה, מה השטח הרשום של הדירה והאם יש לה הצמדות, כגון: חניה ו/או מחסן.
בדיקה זו נעשית בד"כ ע"י העו"ד המייצג אתכם ברכישה.
שווי הדירה – מומלץ לבדוק כי השווי שהמוכר מבקש מכם לשלם עבור הדירה הינו שווי ריאלי ואמיתי. לשם כך, מומלץ לבדוק בכמה נמכרו דירות בסביבה ובמידת הצורך להיעזר בשמאי ו/או מתווך.
מס רכישה – במהלך רכישת דירה ייתכן ורשויות המס ידרשו מכם לשלם מס רכישה על הדירה, לשם כך יש לפנות לעו"ד על מנת שיעשה עבורכם את הבדיקות הנדרשות.
בדיקת זכאות למשכנתא – חשוב ומומלץ לפנות לבנק למשכנתאות ממנו בכוונתכם ליטול משכנתא ולקבל את אישורו העקרוני של הבנק. מומלץ לעשות סקר שוק בין הבנקים ולראות איזה בנק מציע לכם את הריבית הנמוכה והתנאים הטובים ביותר.
משרדנו עובד בשיתוף פעולה מלא עם יועצי משכנתאות, המסייעים ללקוחות המשרד בקבלת משכנתא משתלמת בתנאים הטובים ביותר.
זכרון דברים – זכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. מטרתו של זכרון דברים להבטיח כי בעתיד, תוך המועד שייקבע בזכרון הדברים, הצדדים יחתמו על חוזה מלא. חשוב לציין, כי חתימה על זכרון דברים אינו שלב מחייב וברוב המקרים עדיף לא לחתום על זכרון דברים שכן בכך אתם מצמצמים את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה. יחד עם זאת, אם בכל זאת החלטתם לחתום על זכרון דברים הקפידו על ניסוח נכון.
משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם וללוות אתכם בכל הליך רכישת הדירה. החל מבדיקות מקדמיות וכלה בניהול מו"מ עם הקבלן, תוך שמירה על כספיכם וזכויותיכם.
יובהר כי האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
