רכישת דירה חדשה היא ללא ספק אחת הרכישות החשובות והמשמעותיות שתעשו בחייכם, במהלכה תשקיעו את מלוא כספיכם, תוך נטילת הלוואות והתחייבויות.
שיקול דעת מעמיק וביצוע מלוא הבדיקות לרבות פניה לעו"ד מטעמכם, יכול לחסוך לכם הפסדים, הפתעות, ועוגמת נפש רבה.
זכרו !!! למרות שבמסגרת רכישת הדירה תדרשו לשלם תשלום לעו"ד של הקבלן, הוא לא מייצג אתכם ברכישה ולא ידאג לאינטרסים שלכם. יתרה מזאת, עפ"י כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין חל איסור על עו"ד של הקבלן לייצג רוכש דירה מאותו קבלן. למעשה, התשלום שהנכם תדרשו לשלם לעו"ד של הקבלן הוא עבור רישום זכויותיכם בדירה בעתיד, במסגרת רישום בית משותף, הא ותו לא !!!
אל תחסכו !!! שכרו את שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום בכדי שייעשה עבורכם את כל הבדיקות ויבדוק עבורכם את כל תנאי חוזה הרכישה בצורה דקדקנית ויסודית.
זכרו !!! כפי שלא קונים רכב מבלי לבצע את כל הבדיקות טרם הרכישה אז עד כמה וכמה שלא קונים דירה מבלי לעשות את כל הבדיקות הנדרשות טרם הרכישה.
אז לאחר שמצאת את דירת חלומותיכם ובדקתם גם את הסביבה, את הבנייה העתידית באזור, להלן מס' "טיפים" שיסיעו לכם בדרך לרכישה.
טיפים ובדיקות שיש לבצע לפני החתימה על חוזה
זהות הקבלן – יש לבדוק את זהות הקבלן המבצע את הבניה והאם הוא קבלן רשום כחוק בפנקס הקבלנים.
זהות בעל הקרקע – יש לוודא כי הקרקע עליה יבנה הבניין הוא בבעלות המוכר ו/או הקבלן וכי הזכות בקרקע היא לתווך ארוך (חכירה מהוונת). במקביל יש לבדוק את מסמכי הזהות והבעלות של בעל הקרקע .
שעבודים – יש לבדוק קיומם של שעבודים, עיקולים וכדומה.
היתר בניה – יש לבדוק קיומו של היתר בניה כדין וכי הדירה אותה בכוונתכם לרכוש תיבנה כדין.
מיסים – יש לבדוק האם למוכר יש את כל אישורי המיסים וכי אין מניעה מצד רשויות המס, בשל חובות של המוכר ו/או הקבלן, לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין בעתיד.
טופס "בקשה לרכישת דירה" / זכרון דברים – קבלנים רבים נוטים להחתים רוכשים כבר באתר המכירות על בקשה לרכישת דירה / זכרון דברים במסגרתם תדרשו גם לשלם "מקדמה" ו/או "דמי רישום". מדובר למעשה באקט שיווקי ובטח תשמעו לא פעם משפטים כמו "הדירות האלה נמכרות כמו לחמניות חמות" או "יש עוד מתעניינים בדירה שאתם רוצים לרכוש ואם לא תחתמו לא נוכל לשמור לכם אותה".
מטרתו של מסמך זה לגרום לכם להתחייב לרכישת הדירה, וזאת ללא שום בדיקה מקדמית – לא משפטית ולא כלכלית.
משכך, מומלץ לא למהר ולרוץ לחתום על מסמך כזה, אשר אתם עלולים להצטער עליו לאחר מכן.
יחד עם זאת, אם בכל זאת בחרתם לחתום, יש לוודא כי קיים סעיף לפיו במקרה בו תחליטו לחזור בכם מהרכישה, טרם החתימה על החוזה, תוכלו לקבל את מלוא כספכם בחזרה.
טיפים ובדיקות חשובות בחוזה
לאחר שקבלתם לידכם את טיוטת חוזה הרכישה, תעיינו בה בעצמכם, תוודאו שמחיר הדירה שנרשם בחוזה הוא המחיר עליו סיכמתם. תבקשו לקבל את מפרט הטכני של הדירה ותבדקו שכל מה שהובטח לכם ע"י הקבלן אכן יירשם בחוזה ובמפרט. במקביל תפנו לבנק ממנו בכוונתכם ליטול משכנתא וקבלו ממנו אישור בכתב למימון. מסמך זה נקרא "אישור עקרוני ".
חשוב לזכור, כי כאשר קונים דירה מקבלן יש לשלם גם מדד תשומות הבניה, כך שבסופו של דבר התשלום שתדרשו לשלם יהיה גבוה יותר. בנוסף, יש לבדוק האם תדרשו לשלם מס רכישה בגין רכישת הדירה.
יש לקחת בחשבון את כל הנתונים הללו כאשר עושים בדיקות כלכליות לרכישה, לרבות לעניין גובה המשכנתא שהנכם מבקשים ליטול. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי אופן ההצמדה ומועד תחילתו ניתנים למו"מ עם הקבלן וכי ביצוע תכנון מס נכון טרם הרכישה יכול לחסוך לכם אלפי שקלים.
זה הזמן להעביר את החוזה לעו"ד מטעמכם, אשר תפקידו לעשות לא רק את כל הבדיקות המקדמיות שפורטו מעלה אלא גם לבדוק את כל התנאים המפורטים בחוזה שקיבלתם.
מחיר הדירה – יש לבדוק את מחיר הדירה שנרשם בחוזה ולוודא כי המחיר הינו סופי. במקביל יש לבדוק האם המחיר כולל גם תשלום מע"מ. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי למחיר הדירה מתווסף מדד תשומות הבניה, כך שהמחיר שתשלמו בסופו של דבר יהיה גבוה יותר .
חניה ומחסן – תבדקו האם מחיר הדירה כולל חניה ו/או מחסן. במידה וכן, תבקשו לראות את מיקום וסימון מס' החניהו/או המחסן בחוזה.
שינויים בדירה – יש לוודא כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לעשות שינויים ו/או תוספות בדירה וכי שינויים ו/או תוספות אלה יהיו באחריות הקבלן. במקביל, יש לבדוק את עלות השינויים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה בעקבות השינויים המבוקשים. בנוסף, יש לבדוק האם תדרשו לשלם על התקנת אביזרים שאתם תספקו לקבלן ומה יהיה גובה הזיכוי בגין מוצרים עליהם ויתרם.
חיבור לתשתיות – יש לבדוק את העלויות בגין חיבור לתשתיות חשמל, מים, גז וטלפון והאם הן כלולות במחיר הדירה. מומלץ לוודא שאינכם נדרשים לשלם עבור חיבור הבניין לתשתיות כלליות אלא רק לגבי החיבור לדירה הספציפית שלכם. בנוסף, יש לוודא כי הקבלן יתקין מערכת סולרית מושלמת לדוד שמש, יחבר אתכם לכבלים ולא רק יבצע הכנות.
רכוש משותף – יש לוודא שהקבלן מתחייב להקמת גינון ולבדוק איזה פריטים הוצאו מהרכוש המשותף והתווספו לדירות בבניין וכיצד מוסדר והאם הקבלן שומר לעצמו זכויות על שטחים אלה. כך, אם אתם רוכשים דירה שצמודים לה גג ו/או גינה יש לוודא שאין על שטחה מתקנים של דיירים אחרים בבניין.
איחור במסירת הדירה – יש לוודא שבחוזה ישנו תאריך מדויק של מועד מסירת הדירה. במידה ובחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן לאחר במסירת הדירה, יש לבדוק מה גובה הפיצוי שנקבע בחוזה בגין האיחור.
רישום בטאבו – יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המציין את המועד שבו הקבלן מתחייב לרשום את הדירה על שמכם בטאבו (רישום בית משותף). רישום זה מתבצע ע"י העורך-דין של הקבלן ועבור רישום זה אתם משלמים לו שכר טרחה.
הבטחת השקעה – יש לוודא כי כל הכספים שאתם משלמים לקבלן עבור הדירה יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974. באמצעות עורך דין מטעמכם תוכלו לוודא כי הבטוחה שניתנת לכם וכן קצב התשלומים יהיו בהתאם לדרישות החוק. יש לבדוק האם לקבלן ישנו ליווי בנקאי לפרויקט. במקרה כזה התשלומים יהיו באמצעות שוברים בלבד, המונפקים ע"י הבנק המלווה של הקבלן. אל תשכחו לדרוש קבלה בגין כל תשלום ותשלום ששילמתם.
מסירת הדירה – יש לוודא כי בחוזה ישנה התייחסות להליך מסודר של מסירת הדירה, אל תסכימו לקבל את הדירה מבלי שניתנה לכם האפשרות לוודא שאין פגמים. תבצעו בדיקות יסודיות טרם קבלת הדירה ואף מומלץ להיעזר בבעל מקצוע לשם כך. חשוב לערוך פרוטוקול מסירה ובו לכלול את כל הליקויים שעל הקבלן לתקן, במידה וקיימים, למשל – רטיבות, צבע קירות, בדיקת דלתות וחלונות, בדיקת חשמל וכדומה, תוך הגדרת מועדים לתיקון. יש לוודא כי הקבלן מתחייב לתקן את כל הליקויים והפגמים בחלוף שנה מיום מסירת הדירה, למעט כאלה שיש לתקנם בדחיפות.
תקופת בדק ותקופת אחריות – תקופת בדק מתחילה מיום מסירת הדיר היא נמשכת 1-7 שנים, בהתאם לסוג הליקוי. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים כאשר על בעל הדירה מוטלת חובת ההוכחה בדבר אשמתו של הקבלן לפגמים ולליקויים.
אם בחרתם לרכוש דירה מקבלן, משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם וללוות אתכם בכל הליך רכישת הדירה. החל מבדיקות מקדמיות וכלה בניהול מו"מ עם הקבלן, תוך שמירה על כספיכם וזכויותיכם.
יובהר כי האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
